Loi ALUR – Assurance

Parmi ses nombreuses nouveautés, la loi Alur (n°2014-366) en a apporté deux concernant l’assurance qui permettront d’apporter des solutions et/ou de clarifier les choses.

Le première concerne la colocation et la seconde les copropriétaires non occupants et occupant.

La colocation et la loi Alur

Petit rappel: dans le cadre d’une collocation, en cas de sinistre dans le logement, les colocataires sont solidairement responsables des dommages causés. Si la solution d’assurance pour une collocation à deux est souvent simple à gérer, il en est souvent différemment pour des situations à trois colocataires et plus. Il faut gérer la mise à jour de l’assurance lors changement de colocataire, si le propriétaire fait plusieurs baux pour le même logement avec l’usage de partie commune (salle à manger, cuisine, salle de bain), qu’en est-il de l’assurance des parties communes si chaque locataire a souscrit un  contrat pour sa propre surface (solution d’assurance parfois proposée mais fortement déconseillée).

Pour résoudre ces difficultés, la solution d’un contrat unique souscrit par le propriétaire pour le compte des colocataires resterait la meilleure solution (avec répartition mensuelle du coût de l’assurance sur chaque colocataire). Cette solution a été confirmée par loi Alur dans son Art 1 §13 IV repris dans le nouvel article 8-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 : « Les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g de l’article 7 ». Il en découle que le bail de colocation doit indiquer dès l’origine de sa rédaction que le contrat est souscrit pour compte pour le propriétaire bailleur.

A noter que cette souscription pour compte est également rendue possible pour le locataire simple par la nouvelle rédaction de l’article 7 §g de la loi 89-462 et peut parfois permettre de sortir d’un impasse.

Les propriétaires: copropriétaires occupants

Si jusqu’à présent l’assurance d’un propriétaire était facultative au sens légal même si la souscription était fortement conseillé au sens de la protection du patrimoine, la loi Alur par son article 58 a créé l’obligation d’assurance pour les copropriétaires occupants : article 9-1 de la loi n° 65-557 reproduit ci-après: « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant , soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de  copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit  répondre. »

Les propriétaires: copropriétaires non occupants

Cette nouvelle obligation ci-dessus s’adresse donc aussi aux copropriétaires non occupants. Si les sinistres relevant de la responsabilité de ces dernier sont rares (la plupart des sinistres sont imputables au locataire), quand cette responsabilité est engagée, c’est souvent pour des sinistres importants. Jusqu’à présent, les copropriétaires bailleurs négligeaient souvent la souscription d’un contrat d’assurance au point que de nombreux syndics, moyennant une augmentation de la prime d’assurance, demandaient à l’assureur de la copropriété d’intégrer une clause de « renonciation à recours contre les copropriétaires bailleurs ».

La loi Alur impose donc désormais cette souscription pour favoriser les indemnisations lors d’un sinistre. En effet, les bailleurs non assurés négligeaient à la fois les vacances de locataires (logement inoccupé et donc bien non assuré par un locataire) ou les franchises de plus en plus élevées des assurances de copropriétés, la carence de garantie du contrat du locataire (quand ce dernier ne paie plus ses loyers, il ne paie plus non plus son contrat d’assurance) et même parfois l’étendue des garanties de ces contrats (en effet, la garantie perte des loyers suite à sinistre garanti est rarement présente dans les contrats de copropriétés).

En résumé pour les lecteurs du présent article qui sont copropriétaires non occupants: n’attendez plus ! Assurez votre bien donné en location. A noter que pour l’imposition des revenus fonciers, cette prime est déductible des revenus fonciers (choix fiscal en frais réel).

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2 réflexions au sujet de « Loi ALUR – Assurance »

  1. Lebrun

    Je suis propriétaire d’un appartement loué en collocation à des étudiants par 4 baux distincts.
    Malgré de longues recherches et contacts auprès des assureurs, je n’en ai trouvé aucun qui accepte la souscription d’une assurance pour compte. Pouvez-vous m’indiquer des références d’assureur qui proposent de tels contrats? merci

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    1. Frédéric Lassureur Auteur de l’article

      Bonjour Lebrun,

      Ce qui me gène dans votre solution de location, c’est qu’avec 4 baux distincts, ce n’est plus techniquement parlant de la collocation même s’ils existe des parties communes dont les assureurs ne savent quoi en faire puisque vos locataires en ont l’usage collectif (parties communes) mais forcément la facturation explicite dans leur bail… le refus provient plus il me semble des 4 baux… sur une vraie collocation, c’est un seul bail pour les quatre. Et là, je pense qu’il n’y aurait plus de souci. Du coup, je n’ai pas de référence d’assureurs à vous proposer dans votre configuration (la solution de souscription pour compte n’est pas très adaptée à la situation)
      Cordialement

      Répondre

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